С бр. 82 от 29.09.2023 г. на Държавен вестник бяха приети множество изменения в Закона за управление на етажната собственост. В статията сме обобщили тематично някои от най-важните нововъведения.
- Електронни документи
Считано от 01.01.2024 г. се въвежда възможност за електронно протоколиране и съхраняване на информацията, отнасяща се до етажната собственост. Така вече книгата на етажната собственост може да бъде водена и съхранявана както в стандартния хартиен, така и в електронен вариант, като същото важи и за пълномощните за участие в общото събрание и нововъведените декларации за неприсъствено гласуване.
- Общо събрание на етажната собственост
В началото на 2024 г. влиза в сила и облекчен режим на работа на общото събрание. То ще може да се провежда в смесена форма (присъствено и онлайн), като редът за провеждане следва да бъде уреден в правилника за вътрешния ред на етажната собственост.
Правилата за кворум се изменят. Така например, за провеждане на общо събрание е необходимо да са представени 51% идеални части от общите части, за разлика от досегашните 67 % идеални части от общите части. Съответно се променя и спадащият кворум, който от 33% става 26% идеални части от общите части.
Въведено е изрично правило, че при наличие на 51% собственост на общите части от едно лице, общото събрание се провежда при кворум от най-малко 75% идеални части от общите части на етажната собственост.
Мнозинството при вземане на някои решения от общото събрание е намалено или изрично уредено. Одобрение от не по-малко от 51% идеални части от общите части се изисква при вземане на решения относно: (i) основно обновяване, основен ремонт и други; (ii) определяне начина на разпределяне на разходите за поддържане на общите части (поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата, или поравно на самостоятелен обект); (iii) избор на управител/управителен съвет и възлагане на функциите му на професионален домоуправител.
Нововъведение е правото на общото събрание да приема решение за използване на приходи от поставяне на реклами върху сградата и/или отдаване под наем на общи части с цел обслужване на задължения по кредити (за основен ремонт, обновяване или инсталации за възобновяеми източници).
- Нови задължения на управителя на етажната собственост
От 01.01.2024 г. управителят е задължен да предоставя ежемесечен отчет за приходите и разходите в етажната собственост на видно и общодостъпно място на входа на сградата.
Книгата на етажната собственост също се попълва от управителните органи на база декларация по образец от всеки собственик, в която се посочват членовете на домакинствата, обитателите и животните, подлежащи на извеждане, като остават в сила и старите задължения за уведомяване на общината за домашни любимци.
- Новости при формата на поканата. Въвеждане на неприсъствено гласуване
От 01.01.2024 г. влизат в сила и нови изисквания за формата на поканата за провеждане на общо събрание и възможност за неприсъствено гласуване. Необходимо е поканата да съдържа и проекторешения в случай на предвидено неприсъствено гласуване, както и датата и часа на провеждането му.
Неприсъственото гласуване е изцяло нов институт в уредбата на етажната собственост, като в закона са уредени изчерпателно хипотезите, при които то е допустимо – при вземане на решения, свързани с основно обновяване, основен ремонт, усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз, опрощаване на финансови задължения и други. Неприсъственото гласуване за вземане на решения се осъществява в 7-дневен срок след провеждане на общото събрание, като лицата депозират декларация за гласуването пред управителния съвет (управителя). Решението за провеждане на неприсъствено гласуване се взема от общото събрание и се вписва в протокола от провеждането му.
- Професионален домоуправител
Създава се институтът на професионалния домоуправител, като за осъществяване на подобна дейност лицата трябва да отговорят на специални изисквания. Предстои разработването на специален регистър при Министерството на регионалното развитие и благоустройството, в който всички професионални домоуправители – търговци, да бъдат вписани, като условие за осъществяване на тази дейност. Промените, засягащи професионалните домоуправители ще влязат в сила от 2025 г.