Нов закон за кредитите за недвижими имоти

На 02.08.2016 г. влезе в сила нов закон за кредитите за недвижими имоти на потребители (по-нататък „ЗКНИП“), с който в националното законодателство се въвеждат изискванията на Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 04.02.2014 г. Законът се прилага за договори за кредит за недвижими имоти, сключени след влизането му в сила от потребители, като за потребител се счита лице, което действа извън своята търговска, стопанска или професионална дейност. Законът урежда изискванията за предоставяне на кредити на потребители, като за целите на прилагане на разпоредбите му, за кредити за недвижим имот се считат кредити, обезпечени с ипотека или друго сравнимо обезпечение върху недвижим имот, и кредити, чиято цел е придобиване или запазване на вещно право върху недвижим имот.

  1. Общи изисквания 

Основна цел на закона е вземане на информирано решение от страна на потребителя за сключване на съответната сделка с кредитна институция, осигуряването на възможност за сравняване на предлаганите пазарни условия и преценка за ефекта на договора за кредит върху финансовото състояние на потребителя. В тази връзка и законът въвежда задължения за кредиторите и кредитните посредници да представят на потребителите съществената информация от условията по кредита в достъпна и разбираема форма. Общата информация, която следва да бъде предоставена на разположение на потребителите, включва информация за цели, обезпечения, срокове, нива и видове лихвени проценти, размер на общи разходи по кредита и обща дължима сума от потребителя, допълнителни разходи, погасителен план и възможни последици при неизпълнение на задълженията по договора за кредит.

Наред с гореизброената обща информация, кредиторът е длъжен да представя на потребителя и персонализирана информация, съобразена с личните му потребности, финансово състояние и предпочитания, за целите на вземане на информирано решение и сравняване на пазарните условия по кредита с тези, предлагани от други кредитни институции. Информацията следва да се предоставя в стандартизиран образец, утвърден в приложение към закона.

  1. Оценка на кредитоспособността

За предотвратяване на прекомерната задлъжнялост ЗКНИП изрично регламентира задължението на кредитора да прецени възможността на потребителя да изпълнява задълженията си по договора за кредит (т.нар. оценка на кредитоспособността) преди отпускането на кредит. Оценката се извършва въз основа на информация за доходите и разходите на потребителя и други обстоятелства от финансов и икономически характер, като законът забранява предоставянето на кредит при отрицателна оценката на кредитоспособността. След сключването на договор за кредит кредиторът е лишен от правото да прекрати или измени договора във вреда на потребителя, позовавайки се на неправилно извършена оценка на кредитоспособността, освен ако се установи, че потребителят умишлено е укрил или е предоставил невярна информация.

Когато след сключване на договора за кредит страните постигнат съгласие да променят общия размер на предоставения кредит, кредиторът е длъжен да актуализира наличната финансова информация за потребителя и да извърши нова оценка на кредитоспособността преди всяко значително увеличаване на общия размер на кредита, освен когато увеличението е било предвидено и е било включено при първоначалната оценка на кредитоспособността.

  1. Сключване на договор за кредит  

След положителна оценка на кредитоспособността, кредиторът представя обвързващо предложение на потребителя. За такова предложение се счита предоставянето на проект на договор за кредит, съдържащ всички индивидуално договорени между страните условия. След получаването на проекта потребителят разполага със срок от не по-малко от 14 дни, в рамките на които да вземе решение дали да сключи договора.

Законът въвежда писмена форма за действителност на договора за кредит, като той може да бъде сключен и чрез средствата за комуникация от разстояние. ЗКНИП въвежда задължителни реквизити от съдържанието на договора за кредит, липсата на които води до неговата недействителност. Сред задължителните реквизити попадат: срокът, общият размер на кредита, условията по усвояването, условията по погасяването, лихвеният процент по кредита, годишният процент на разходите (ГПР) и общата дължима сума по кредита. Когато като условие за получаване на кредита задължително се изисква сключване на договор за застраховка, кредиторът е длъжен да приема освен застрахователните полици на застрахователя, с който той работи, и полиците на застрахователи, които осигуряват равностойно покритие.

При договор за кредит с променлив лихвен процент кредиторът прилага референтен лихвен процент по определена от него методика, която задължително съдържа ясна и разписана изчислителна процедура (формула), в която се посочват видът, количествените изражения и относителната тежест на отделните компоненти (пазарни индекси и/или индикатори). Методиката задължително се включва в договора за кредит и не може в последствие да бъде променяна едностранно от кредитора.

  1. Обезпечения 

Съгласно новия закон кредиторът е длъжен да предостави на потребителя право на избор във връзка с обезпечаването на кредита, като потребителят следва да реши дали да сключи договор за кредит, при който кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора, или да сключи договор за кредит, при който при принудително изпълнение потребителят отговаря с цялото си имущество.

Наред с горното, според разпоредбите на новоприетия закон, кредиторът не може да задължава потребителя да издава запис на заповед или менителница за целите на обезпечаването на договора. Ако все пак съгласие за издаването им бъде постигнато, след всяко плащане кредиторът е длъжен да привежда ценните книги в съответствие с остатъчния размер на задължението. При погасяване на задължението кредиторът е длъжен незабавно да върне на потребителя издадения запис на заповед или менителница.

  1. Такси и комисиони. Годишен процент на разходите

Законът регламентира правото на кредитора да събира от потребителя такси и комисиони за допълнителни услуги, свързани с договора за кредит, но категорично забранява събирането на такива за действия по усвояване и управление на кредита. Въведена е и забрана за повторно събиране на такса или комисиона за едно и също действие.

Видът на таксите и/или комисионите и действието, за което се събират, трябва да бъдат ясно и точно определени в договора за кредит, като кредиторът не може да изисква от потребителя заплащане на суми, включително на лихви, такси, комисиони или други видове разходи, които не са предвидени в сключения договор за кредит, включително и при последващи изменения и допълнения към подписания договор.

Законът въвежда и лимит на разходите по кредита – годишният процент на разходите не може да надвишава с повече от 5 пъти законната лихва за забава. Стойността на годишния процент на разходите по договора е задължителен реквизит от договора за кредит, който изразява общите разходи по кредита за потребителя, изчислени на годишна база от общия размер на предоставения кредит, съгласно определена от закона формула. Изчисляването на годишния процент на разходите по кредита се извършва при допускането, че договорът за кредит ще остане в сила за срока, за който е бил сключен, и страните ще изпълняват своите задължения в съответствие с условията и сроковете по него.

Клаузи, които въвеждат разходи в по-голям размер от горепосочения, се смятат за нищожни. При извършени плащания по договори за кредит, съдържащи клаузи, които са обявени за нищожни, надвзетите суми над прага се удържат при последващи плащания по кредита, а когато, поради противоречие с разпоредбите на ЗКНИП, целият договор за кредит бъде обявен за нищожен от съда, потребителят дължи връщане само на сума, равняваща се на общия размер на кредита, но не и лихва или други разходи по кредита.

  1. Промяна в лихвените проценти

При промяна в нивата на лихвените проценти кредиторът е длъжен да уведомява потребителя за всяка промяна на лихвения процент, като уведомлението трябва да съдържа информация за размера на погасителните вноски след влизането в сила на новия лихвен процент, както и за броя или периодичността на погасителните вноски, ако се променят. Ако лихвеният процент зависи от определени референтни показатели, чиято стойност се обявява публично, страните по договора може да уговорят информацията да се предоставя периодично на потребителя заедно с размера на новите месечни погасителни вноски. При промяна на сроковете и условията на договора за кредит, кредиторът предоставя на потребителя нов погасителен план, отразяващ промяната.

  1. Услуга по предоставяне на съвет

ЗКНИП регламентира и специфична услуга, която ще бъде предоставяна на потребителите единствено от кредиторите и кредитните посредници – предоставяне на съвет за договор за кредит. Самите кредитни посредници законът разграничава на съветници, обвързани с конкретен кредитор/и, и независими съветници. Кредиторите и обвързаните кредитни посредници разглеждат достатъчно голям брой договори за кредит от предлаганите от тях и препоръчват на потребителя един или няколко договора за кредит, подходящи за неговите потребности, финансово състояние и лично положение. Необвързаните кредитни посредници разглеждат достатъчно голям брой договори за кредит от предлаганите на пазара и препоръчват на потребителя един или няколко договора за кредит. В дейността си те следва да се ръководят изцяло от интересите на потребителя.

  1. Превалутиране

Законът урежда и правото на потребителя да превалутира кредит в чуждестранна валута във валутата, в която основно получава доходи или притежава активи, или във валутата на държавата членка, в която е обичайното му местопребиваване. При превалутиране в различна от горепосочените валути, в която обаче кредиторът предлага кредити, превалутирането се ръководи от уговорените условия за съответния договор за кредит. Превалутирането се извършва по обменния курс на Българската народна банка в деня на промяна на валутата, освен ако в договора за кредит е предвидено друго.

  1. Предсрочно погасяване и забава 

В ЗКНИП се въвеждат и ясни правила, касаещи предсрочното погасяване на кредита. Потребителят има правото да погаси изцяло или частично задълженията си, което задължително води до намаляване на общите разходи по кредита чрез намаляване на лихвата и всички други разходи за оставащата част от срока на договора. Законът забранява на кредитора да отказва да приеме цялостно или частично предсрочно погасяване.

Въведен е и лимит на обезщетението, което може да иска кредиторът за евентуалните разходи, пряко свързани с предсрочното погасяване на кредита, като лимитът е 1% от предсрочно погасената сума по кредита. На подобно обезщетение кредиторът има право, когато кредитът е погасен преди изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му. Само по изключение, ако кредиторът докаже, че е претърпял загуба от предсрочното погасяване в по-голям размер, кредиторът може да търси по-голямо обезщетение. Правото на подобно обезщетение отпада след изплащането на 12 месечни погасителни вноски по кредита.

Въвеждат се и правила, касаещи забава на потребителя и дължимите на кредитора обезщетения. В подобни случаи кредиторът има право на обезщетение за забава само върху размера на просрочената сума за времето на забавата. Когато потребителят забави дължимите от него плащания по кредита, обезщетението за забава не може да надвишава законната лихва, а кредиторът не може да отказва частично плащане по договора.

Вземанията на кредитора по договора за кредит могат да бъдат прехвърляни на трети лица само при наличие на такава възможност, предвидена в договора за кредит. 

  1. Разрешаване на спорове

Контрола по спазването на разпоредбите на ЗКНИП осъществява Комисията за защита на потребителите („КЗП“), като потребителите имат правото да подават до КЗП жалби, свързани с договори за кредити за недвижими имоти. Наред с възможността за сигнализиране на КЗП, всеки кредитор и кредитен посредник е длъжен да предвиди във вътрешните си правила процедура за подаване на възражения, решаване на спорове и определяне на обезщетения във връзка с жалби на потребители.

По всяко постъпило възражение, кредиторът следва да се произнесе в срок до 30 дни. При липса на произнасяне или когато решението не удовлетворява потребителя, спорът може да бъде отнесен за разглеждане от орган за алтернативно решаване на потребителски спорове – секторната помирителна комисия към КЗП. Производството пред кредитора не е задължително условие за иницииране на процедура пред КЗП. При трансгранични спорове секторната комисия си сътрудничи със съответните компетентни органи за алтернативно решаване на спорове на другите държави членки, като обменя информация и становища с тях.